LMNP et LMP : les avantages fiscaux de la location meublée
Louer en meublé est l'un des régimes les plus favorables pour un propriétaire bailleur. REAL ASSET XIV vous explique les statuts LMNP et LMP et vous accompagne dans l'optimisation de votre investissement.
Le statut LMNP
Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) concerne la grande majorité des propriétaires qui louent un logement meublé. Vos recettes locatives restent sous 23 000 € par an, ou inférieures aux autres revenus de votre foyer fiscal.
Vos loyers sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), ce qui ouvre droit à l'amortissement du bien : c'est le principal avantage du statut.
Le statut LMP
Le loueur en meublé professionnel (LMP) s'applique lorsque vos recettes de location meublée dépassent 23 000 € par an et représentent la principale source de revenus de votre foyer fiscal.
Le déficit devient imputable sur votre revenu global, mais vous êtes affilié à la sécurité sociale des indépendants. Un arbitrage à étudier avec soin, selon votre situation.
Pourquoi le LMNP est si attractif
Quatre leviers qui font de la location meublée non professionnelle un régime de faveur pour le propriétaire bailleur.
Amortissement du bien et du mobilier
Au régime réel, vous amortissez le logement (hors terrain), les travaux et le mobilier sur leur durée d'usage. Cet amortissement vient réduire, souvent à zéro, le bénéfice imposable pendant de nombreuses années.
Déduction de toutes les charges
Intérêts d'emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, assurance, frais de comptabilité et honoraires de gestion locative : toutes les charges réelles sont déductibles des loyers perçus.
Micro-BIC ou régime réel
En micro-BIC, un abattement forfaitaire de 50 % s'applique sur vos loyers (dans la limite des plafonds en vigueur). Au réel, vous déduisez charges et amortissements : c'est souvent l'option la plus favorable.
Déficits reportables 10 ans
Si les charges (hors amortissement) dépassent les loyers, le déficit se reporte sur vos revenus de location meublée des dix années suivantes.
Exemple : un T2 meublé loué 1 100 € par mois
- Loyers annuels : 13 200 €, imposés en BIC et non en revenus fonciers.
- Au régime réel, l'amortissement du bien, du mobilier et les charges déductibles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, honoraires de gestion) ramènent fréquemment le bénéfice imposable à zéro pendant les premières années.
- En location nue équivalente, les mêmes loyers seraient taxés en revenus fonciers, sans amortissement possible.
- Les honoraires de gestion locative (6 % TTC) sont intégralement déductibles de vos recettes.
LMNP ou LMP : les différences clés
Le basculement d'un statut à l'autre dépend du poids de vos recettes locatives dans vos revenus.
| LMNP | LMP | |
|---|---|---|
| Condition d'accès | Recettes locatives ≤ 23 000 €/an ou inférieures aux autres revenus du foyer | Recettes locatives > 23 000 €/an et supérieures aux autres revenus du foyer |
| Imposition des loyers | Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), micro-BIC ou réel | BIC, régime réel obligatoire au-delà des plafonds du micro |
| Déficit | Reportable 10 ans sur les seuls revenus de location meublée | Imputable sur le revenu global du foyer fiscal |
| Cotisations sociales | Prélèvements sociaux de 17,2 % (pas de cotisations SSI en principe) | Affiliation à la sécurité sociale des indépendants (SSI) |
| Plus-value à la revente | Régime des plus-values des particuliers (exonération après 30 ans) | Régime des plus-values professionnelles, avec exonérations possibles selon la durée et le montant des recettes |
Informations générales à jour pour 2026, présentées à titre indicatif : elles ne remplacent pas un conseil fiscal personnalisé. Chaque situation mérite une étude individuelle — nos équipes vous accompagnent avec votre expert-comptable ou conseil habituel.
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